Делене на имот/земя

[nxn Профил]

Здравейте,
Познат ни предлага 2 дяла от парцел, който е Земеделска, категория 5, НТП Нива, площ 2455кв, като има някаква "координатна система" от инж, който я е пръснал на 3 дяла, един 1220кв/м, два по 612кв/м. Предлагат ни за продажба тези 2 по-малки парцела, но това възможно ли е изобщо, защото до колкото четох нива под 3 декара (3000кв/м) не може да бъде разделена? Някой запознат ли е как стоят нещата?

[Top Gun Maverick]

Имах преди една нива, ама беше над и звъннах на един агент от който я бях купил, той продава само земеделски земи и купува. Та общо взето ми каза, че не можеш и че тая земя реално не е разделена и някой нещо лъже и/или спестява.

Отделно преди това питах Джеминито, той ми каза същото, ама малко подробно:

. Твоят познат е надушил правилно – тук има "бъг" в офертата, който мирише на сериозно главоболие или на опит за заобикаляне на системата, което може да го остави с имот, който съществува само на картинка.

Ето правната и макиавелистката дисекция на ситуацията:

1. Законът е категоричен (Чл. 72 от ЗН и чл. 28 от ЗСПЗЗ)
Твоят познат е прочел правилно. В България съществуват минимални размери за земеделските имоти, под които те не могат да бъдат раздробявани (делени). Целта е да не се превръща земеделската земя в "шахматна дъска", която не става за обработване.

Минималните прагове са:

Ниви: 3 дка (3000 кв. м)

Ливади: 2 дка (2000 кв. м)

Лозя и овощни градини: 1 дка (1000 кв. м)

Тъй като неговият парцел е НТП Нива и е общо 2455 кв. м, той по закон НЕ МОЖЕ да бъде разделен на три самостоятелни имота с отделни нотариални актове и идентификатори по КККР (Кадастралната карта).

2. Каква е "клопката" тук?
Инженерът, който го е "пръснал на 3 дяла", вероятно е направил скица за реално ползване, а не за реално разделяне. Ето какъв е макиавелисткият трик на продавача:

Той не продава самостоятелен парцел, а идеални части от общия парцел (например ще притежаваш 612/2455 части).

"Координатната система" е просто чертеж, който казва: "Ти ще ползваш този ъгъл, аз онзи".

Проблемът: Юридически твоят познат ще бъде съсобственик с други двама души. Той не може да сложи ограда, не може да строи (дори законно разрешените неща за земеделска земя) без съгласието на другите съсобственици. Ако иска да продаде своя "дял", първо трябва да го предложи на тях по закон.

3. Рисковете (Защо да внимава)
Промяна на статута (Вкарване в регулация): Много хора купуват такива дялове с надеждата да ги вкарат в регулация (УПИ). Но ако парцелът не е разделен, процедурата трябва да се движи от всички съсобственици заедно. Ако един се опъне – всичко спира.

Строителство: В нива под 3 дка дори "преместваеми обекти" или стопански постройки се съгласуват трудно, а при съсобственост е направо ад.

Измама с документи: Нотариусът няма да изповяда сделка за "самостоятелен парцел от 612 кв. м" за земеделска земя. Сделката ще е за идеални части. Ако продавачът твърди, че парцелите са вече самостоятелни – нека покаже три отделни скици от АГКК с три различни идентификатора. (Спойлер: няма да може).

Съветът на „Буда Х-файлс“ за твоя човек:
Кажи му да зададе на продавача следните три въпроса-капани:

"Имат ли тези 2 малки парцела самостоятелни идентификатори в Кадастъра?" (Ако каже "не", значи купува идеални части).

"Мога ли да заградя моите 612 кв. м с ограда по закон?" (Отговорът е "не" без съгласие на съсобствениците и без определен статут).

"Защо инженерът ги е 'пръснал', след като ЗСПЗЗ забранява делене под 3 дка?"

Извод: Това е инвестиция тип "цъкаща бомба". Освен ако не планира да купува целия парцел от 2455 кв. м (което пак е под минимума за делене, но поне е един имот), по-добре да не се занимава с "дялчета".

Искаш ли да му намеря точния текст на закона, за да го прати на продавача и да види как ще почнат да му "заекват" в отговор?

Та ако искаш го питай за точния текст ако искаш да заекват или просто го питай са видиш скицата.

[b_u_b_o Профил]

По скоро ми звучи: "ако се вкара в регулация може да се раздели ей така...", а до тогава си е една голяма нива.

[Top Gun Maverick]

Ако се вкара, ама това ако...първо съгласието на другите, второ все пак да успееш да го вкараш, трето това може да трае години. Зависи колко е близък с тези хора. Не казвам да се разбира просто защото утре може да не се разбира.
Та и в този случай е всеки сам си преценя.
Но законово поне нещата са ясни как са и как не са.

[msi200 Профил]

Кой/кои е/са другият съсобственик на парцела.
Дали изобщо попада в зона, в която е възможно да се вкара в регулация.
И защо другият съсобственик не е купил въпросните дялове?

[nxn Профил]

Това е парцелът, редактирал съм, защото не знам колко може да се покзва това, регулацията е близо, на през един парцел, другият собственик, на дял 1, е братът. Сигурно продава, но на мен тези двата ми стигат напълно, ако е възможно да се разделят, разбира се...